OPPO宣(xuān)布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募(mù)风波，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要(yào)承(chéng)租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期已同步启动了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提(tí)前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视(shì)，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继(jì)续(xù)扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元(yu燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗án)的(de)价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格(gé)开始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回升，最燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易(yì)日二级市场价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度下跌(diē)，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以(yǐ)来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露(lù)张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募(mù)的项(xiàng)目(mù)又遭遇突发事件，因(yīn)此导致(zhì)二级市场价格(gé)出(chū)现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流出(chū)，但(dàn)是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前(qián)随着二(èr)级市场价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价(jià)格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基本面、情(qíng)绪(xù)面等多重(zhòng)因(yīn)素影响，不好(hǎo)判(pàn)断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示(shì)，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不少产品年内二(èr)级市(shì)场跌幅(fú)较大(dà)，其实有些隐含(hán)收益率高的产品(pǐn)具(jù)备一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随(suí)着(zhe)经济复苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执(zhí)行(xíng)董事高如星对此表示(shì)，若(ruò)张江园区最终能顺利(lì)解决(jué)招商，平稳过度(dù)对经营(yíng)现金(jīn)流没有造(zào)成大的影响，“事件性利(lì)空(kōng)下调至得这么急、这么(me)深(shēn)，加(jiā)上前(qián)期本身园区类资(zī)产就回调(diào)不少了，这就(jiù)是(shì)黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到(dào)租金(jīn)收入受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一(yī)，目前(qián)未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告(gào)中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继(jì)续(xù)密切关注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中披(pī)露(lù)的(de)张江光大园项(xiàng)目出租率下降事(shì)项，一度二级(jí)市(shì)场价格(gé)出现回落。在(zài)随后(hòu)召开的业绩说明会(huì)中管(guǎn)理人就相(xiāng)关事(shì)项进(jìn)行了解(jiě)释说明，市场信心得(dé)到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营(yíng)团队表示(shì)了对张江(jiāng)光(guāng)大园项目的信心，预(yù)计签(qiān)署意(yì)向书和合同(tóng)谈判中的(de)储备租户正常转化(huà)后，项(xiàng)目出租率将得到(dào)回升。没想到仅过(guò)了(le)不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人坦(tǎn)言，事(shì)发突(tū)然确实(shí)始料(liào)未(wèi)及，在获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的第一(yī)时间即奔赴现(xiàn)场进行(xíng)了沟通和(hé)核实工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视(shì)，据悉新区国(guó)资委也高(gāo)度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工(gōng)智(zhì)能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技(jì)术(shù)等产业客(kè)户，租赁意向面(miàn)积(jī)超过了(le)2万方。从意向储备(bèi)转化为实际(jì)租户(hù)需要(yào)一些时间。

　　“我们(men)正在着(zhe)手通过签署租赁意(yì)向书来(lái)尽快(kuài)锁定一(yī)些重(zhòng)要(yào)租(zū)户(hù)。虽然收了三(sān)个(gè)月(yuè)履约保证金给了(le)我们一(yī)些空间，但本着(zhe)对首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全(quán)力与(yǔ)时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成(chéng)去化。”相关(guān)负责人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域(yù)的张(zhāng)江光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多(duō)储备(bèi)租户(hù)，之前的空(kōng)置率(lǜ)为何(hé)未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释(shì)，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调(diào)租(zū)和换租都属于正常情况，而这次项目的大(dà)租户(hù)退租正好发生(shēng)在市(shì)场活跃度的(de)短(duǎn)期低点(diǎn)，目前市(shì)场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有得到及时(shí)修(xiū)复后(hòu)，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方(fāng)面(miàn)也有一(yī)些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新(xīn)度(dù)高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千(qiān)平(píng)的(de)面积为主，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户(hù)自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身(shēn)需求和(hé)预算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募(mù)完成(chéng)以后，新老资(zī)产的管理人都变成了(le)一家(jiā)，后续我们(men)在资源共享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥(huī)协同效(xiào)应，相(xiāng)信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述(shù)负责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空(kōng)间资产上(shàng)市平(píng)台目标的(de)坚实后(hòu)盾和储备(bèi)资(zī)源。“我(wǒ)们(men)非常重视张江(jiāng)REIT这个(gè)资本平台和它未来的(de)发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩(kuò)容的第一步，也(yě)是(shì)至关(guān)重要(yào)的一(yī)步，眼下我们可能(néng)面临(lín)了(le)一些突(tū)发(fā)情(qíng)况需要解决，但是这和我们(men)在(zài)张江科学城(chéng)这三十年建设发展过(guò)程中(zhōng)所经(jīng)历的相比(bǐ)，只能算是(shì)一个(gè)非常小的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可能化解(jiě)当(dāng)前突发事件的(de)所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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