文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态(tài)，试(shì)点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你(nǐ)的(de)房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发(fā)时代步(bù)入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二(èr)次房(fáng)改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助(zhù)于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺(quē)，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，引入(rù)了商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完(wán)首付款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能(néng)化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房(fáng)地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业(yè)企业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措(cuò)施(shī)。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)什么的阳光填合适的词 阳光恰当的词语有哪些，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕(yùn)育(yù)而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房(fáng)的(de)需(xū)求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系(xì)列问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售，也解决(jué)了制造商的(de)资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房(fáng)地产市场的一(yī)大(dà)特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决(jué)了(le)核心的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推(tuī)动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升了(le)对于(yú)预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住房需(xū)求(qiú)大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利(lì)分(fēn)房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成(chéng)滚(gǔn)动开(kāi)发模(mó)式(shì)，住房(fáng)供应速(sù)度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购(gòu)房者，极(jí)大(dà)作用(yòng)推动了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内(nèi)地(dì)的商品房预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度(dù)付(fù)款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内(nèi)地的(de)开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗(wō)居(jū)到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)什么的阳光填合适的词 阳光恰当的词语有哪些方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了(le)中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大(dà)幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融(róng)、批(pī)发(fā)、建材(cái)的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债(zhài)房市(shì)值的(de)比(bǐ)例看(kàn)，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及(jí)中国资本市(shì)场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商之间(jiān)的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力(lì)或(huò)短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的(de)工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点(diǎn)监管(guǎn)资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继(jì)续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实际上，在(zài)过(guò)去房地产(chǎn)大开发(fā)时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨付的(de)工程(chéng)款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资(zī)金(jīn)，一(yī)般设有定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付(fù)，或按工程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺陷时(shí)，保障购(gòu)房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的(de)保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购(gòu)房(fáng)者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期(qī)限(xiàn)内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除(chú)定金或首(shǒu)付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付(fù)款由第三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责(zé)任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利益(yì)，银(yín)行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度(dù)支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进行预(yù)约(yuē)公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银(yín)行按(àn)施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房(fáng)者(zhě)一(yī)定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期(qī)房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的(de)功能(néng)是当房(fáng)屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开发商或(huò)购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖(mài)双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一(yī)般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过(guò)两道关(guān)口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施(shī)保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购(gòu)房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门(mén)项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选购权合(hé)同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一详细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了(le)政策(cè)出(chū)手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复(fù)工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力(lì)的(de)金(jīn)融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安(ān)全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋(wū)质量问题(tí)全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者(zhě)在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房预售制是大(dà)势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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