文(wén)：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购(gòu)房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四(sì)大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照(zhào)经济(jì)规律办事(shì)，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么(me)情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售(shòu)制度是(shì)需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售制度有助于(yú过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子)降负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也(yě)不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业企业(yè)健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案(àn)研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年(nián)代(dài)，中国香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住(zhù)房的(de)需求是(shì)相当(dāng)高，不过(guò)大多(duō)数(shù)居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等(děng)问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分(fēn)层(céng)出(chū)售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分(fēn)层(céng)出售(shòu)的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商(shāng)的资(zī)金问(wèn)题，降低投资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时(shí)中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核心(xīn)的住(zhù)房(fáng)供不(bù)应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求(qiú)开发商(shāng)在预(yù)售前(qián)，确(què)保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把(bǎ)项目(mù)完(wán)成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自(zì)身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐(zhú)步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进(jìn)一(yī)步(bù)推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也(yě)出现(xiàn)了(le)分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度(dù)不(bù)再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大(dà)力(lì)支(zhī)持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房(fáng)建设(shè)的(de)通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供(gōng)给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周(zhōu)期(qī)长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备(bèi)案(àn)登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)的(de)最主要方式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提(tí)高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入(rù)快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当(dāng)前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对(duì)金融(róng)、批(pī)发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固(gù)定资(zī)产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等(děng)通(tōng)道业(yè)务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居(jū)民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的(de)负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合(hé)同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银(yín)行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根(gēn)结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市(shì)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售管理办法》中(zhōng)明(míng)确(què)规定(dìng)了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产(chǎn)管理部门(mén)制定(dìng)。但多年(nián)以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续(xù)还款。那(nà)么，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调(diào)资(zī)金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资(zī)金循环高(gāo)周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付的预(yù)付款比例(lì)相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋(wū)交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种方式，一是(shì)期(qī)房由政府或(huò)第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发(fā)商为购(gòu)房(fáng)者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金(jīn)一定期(qī)限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需(xū)取得由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部门经(jīng)审(shěn)查后发放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭(píng)证向银(yín)行得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，房(fáng)款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批(pī)后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进(jìn)行(xíng)预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付节(jié)点可(kě)分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多次发(fā)放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司针(zhēn)对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一(yī)般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国(guó)期(qī)房预售资金监管极(jí)为严格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师(shī)将资(zī)金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账(zhàng)户前经过(guò)两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一一部规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才(cái)可预售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付(fù)的(de)购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支(zhī)付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同时(shí)购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统一(yī)详(xiáng)细(xì)规定，要(yào)求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同(tóng)签(qiān)订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会(huì)存入银(yín)行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的(de)支持(chí)力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具支(zhī)持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立(lì)按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付(fù)环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币(bì)。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子