近(jìn)两(liǎng)年火(huǒ)爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到(dào)期后不(bù)再产生现金(jīn)收益(yì)，特(tè)许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了(le)解资(zī)产类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配(pèi)情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持(chí)有(yǒu)期(qī)分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素(sù)的(de)综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材(cái)料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业(yè)绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金(jīn)份额(é)持有(yǒu)人实际(jì)获(huò)得的(de)现金收益，对于长期(qī)投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副(fù)总监(jiān)李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格(gé)反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固定利息回(huí)报，而(ér)是由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来(lái)看(kàn)，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获(huò)取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要(yào)因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的(de)分红金额进行计算。除(chú)权(quán)操作(zuò)是(shì)对分红前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资(zī)的信心(xīn)，同时需结(jié)合(hé)持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括(kuò)利润分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前(qián)提是本(běn)金之上的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的是(shì)本金(jīn)与增值两个(gè)部(bù)分，两个部(bù)分之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多(duō)数普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持(chí)有产权类(lèi)产品的(de)收益主要包(bāo)括每年的现金分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来(lái)自(zì)项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了(le)利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)表示，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区(qū)别。特(tè)许经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而(ér)产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词)的二级市场价(jià)格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产(我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词chǎn)权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较(jiào)短的(de)特许经营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产权(quán)类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会(huì)进一步(bù)延(yán)长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资产的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评(píng)估(gū)项目底层资(zī)产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相(xiāng)关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的现金净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于(yú)企业本身经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立(lì)的资(zī)产配置功能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的(de)资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注(zhù)分(fēn)派(pài)率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来(lái)自底层(céng)资(zī)产的(de)经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力等多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的(de)招(zhāo)募(mù)说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集(jí)材料中披露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结(jié)合经(jīng)济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也称。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词