OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此(cǐ)前(qián)几日的下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资(zī)产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负责人也表示(shì)，近期已同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继(jì)续扰(rǎo)动公外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小(xiǎo)幅(fú)低开，此(cǐ)后二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期(qī)不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居(jū)前(qián)列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不(bù)同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经披(pī)露(lù)张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率有所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市(shì)场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士(shì)分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避的原因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流(liú)出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价(jià)格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪(xù)面等(děng)多重因素影响(xiǎng)，不(bù)好判断价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位业(yè)内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定的投(tóu)资价值，很适(shì)合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着(zh外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭e)经济复苏(sū)的步伐(fá)，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备(bèi)一(yī)定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金执(zhí)行董事高(gāo)如星对此表示，若张江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解决(jué)招(zhāo)商，平(píng)稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成大的(de)影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这么深，加上(shàng)前(qián)期(qī)本(běn)身园区(qū)类资产就回调(diào)不少(shǎo)了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是(shì)落到租金收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极(jí)做(zuò)好相关(guān)应对(duì)。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其(qí)一季报中(zhōng)披(pī)露的张江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)出租(zū)率下降事项，一度二(èr)级市场价(jià)格出现(xiàn)回落。在随后召开(kāi)的业绩(jì)说(shuō)明会中管(guǎn)理人就相关事项进行了解释说明(míng)，市场(chǎng)信心得到(dào)了一定提振，二级市(shì)场价格表(biǎo)现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和(hé)线下的扩募说明(míng)会上，运营(yíng)团队(duì)表示了(le)对张江(jiāng)光大园项目的信心(xīn)，预计签署意向书和(hé)合同(tóng)谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目出租(zū)率将得到(dào)回升。没想(xiǎng)到(dào)仅(jǐn)过了(le)不到(dào)三周的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人坦言，事(shì)发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度(dù)重视(shì)，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关负责(zé)人(rén)介绍说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能(néng)、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意(yì)向面积超(chāo)过了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化为实际租户(hù)需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定(dìng)一些重要租(zū)户(hù)。虽(suī)然(rán)收了三个月履(lǚ)约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责(zé)的态(tài)度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成(chéng)去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以市场化运(yùn)营为导向，历(lì)史运(yùn)营表现稳定，租户(hù)的(de)调租(zū)和换租都属(shǔ)于正常情(qíng)况，而这次项(xiàng)目(mù)的大(dà)租户退租正好发(fā)生在市场(chǎng)活跃度的短期低(dī)点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看(kàn)到(dào)出(chū)租(zū)率下滑情况(kuàng)没有得到及时修(xiū)复后，张江这边也作了一定的资源调(diào)配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户(hù)的分(fēn)隔空间、交付标准(zhǔn)、租(zū)金水平等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是(shì)两千(qiān)多平(píng)的大平层(céng)，楼的(de)成新(xīn)度(dù)高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园(yuán)单层以(yǐ)一千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业(yè)。租(zū)户自身也会有诉求，也(yě)会(huì)根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新老资(zī)产的管理人(rén)都变成(chéng)了一家，后(hòu)续我们在资源共(gòng)享和联合(hé)营销(xiāo)方面能更加充分发挥协(xié)同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百万(wàn)方，还有一(yī)些(xiē)其他(tā)在开发的储(chǔ)备(bèi)项目，这(zhè)些都将成(chéng)为张江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资(zī)产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实(shí)现基(jī)金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了(le)一些突发情况需要解决，但是这和我们(men)在(zài)张江科学城这三十(shí)年建设发展过程中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万(wàn)难(nán)，尽一(yī)切(qiè)可(kě)能化解当前突发(fā)事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市场的信心。”

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