5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机(jī)构(gòu)对于(yú)这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时(shí)所公(gōng)布(bù)的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地(dì)产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94凝神静气的意思，凝神静气的意思解释％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年(nián)一季度得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为(wèi)保利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二(èr)的(de)是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先(xiān)在于(yú)几只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后(hòu)一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。凝神静气的意思，凝神静气的意思解释

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射(shè)到二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业(yè)轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出(chū)现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的(de)时代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民(mín)营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个(gè)交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的(de)主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业(yè)绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度的(de)收入利润规(guī)模(mó)大(dà)幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第(dì)三个(gè)季(jì)度(dù)他有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地(dì)产(chǎn)公司外(wài)，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数(shù)1000增强则(zé)排名第(dì)九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负(fù)债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会(huì)依然(rán)存(cún)在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融(róng)资成本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更明(míng)显。中(zhōng)特估(gū)的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自身资产的(de)质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益于行业集(jí)中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景(jǐng)龙头前(qián)途(tú)更为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了(le)业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢(huī)复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环(huán)比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不(bù)太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去(qù)库存(cún)压(yā)力、企(qǐ)业(yè)的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意(yì)味着(zhe)，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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