万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共(gòng)同债务人(rén)被(bèi)中国信(xìn)达追债，中国(guó)信(xìn)达为(wèi)了(le)收回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的(de)75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人(rén)被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的(de)抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司(sī)是共(gòng)同债务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有(yǒu)1万(wàn)次围观(guān)，35名(míng)意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的(de)故(gù)事，但(dàn)实(shí)际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子根(gēn)本(běn)没有网签(qiān)，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了(le)上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区(qū)房，万(wàn)柳书院的(de)业主基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书(shū)院的(de)业主。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些(xiē)业主(zhǔ)确(què)实已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行(xíng)异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或(huò)办理(lǐ)房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人(rén)民法院关于商品(pǐn)房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方(fāng)式明(míng)确了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)以(yǐ)居(jū)住为目的(de)购(gòu)买房(fáng)屋并已支付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请求权(quán)优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及(jí)其他(tā)债(zhài)权的，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付(fù)剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公(gōng)司(sī)成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发(fā)商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有很大(dà)规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国民知名度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓闲游的意思 闲游的反义词是什么鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京(jīng)的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京(jīng)当年(nián)的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树(shù)，还是每平(píng)米(mǐ)20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等(děng)，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号(hào)院(yuàn)。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了(le)中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国(guó)安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多元化(huà)业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市(shì)场、团(tuán)购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱乐(lè)部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫为什(shén)么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保理、北(běi)京建(jiàn)工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北(běi)京国(guó)安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份(fèn)，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又(yòu)如何(hé)能(néng)独(dú)善(shàn)其身？

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