文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度(dù)？预售(shòu)制度怎(zěn)么(me)来的？国(guó)外什(shén)么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存(cún)在(zài)预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家一般(bān)有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后(hòu)并(bìng)非(fēi)像中国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进度在(zài)完全交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度(dù)是(shì)需要严格的(de)资金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不(bù)如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时(shí)代，取消预(yù)售(shòu)制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需(xū)要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济(jì)和居住(zhù)属(shǔ)性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合(hé)稳楼市(shì)、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研(yán)究时(shí)，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的(de)专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当(dāng)高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的(de)资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求(qiú)方(fāng)法(fǎ)加(jiā)快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方(fāng)法等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租(zū)金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的(de)建造和销售(shòu)，也(yě)解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式(shì)成为当(dāng)时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场的(de)一(yī)大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保地价款已经全(quán)部(bù)支(zhī)付(fù)，还要证明(míng)自身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时(shí)需律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一(yī)导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房(fáng)制度(dù)也出现了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再(zài)适(shì)用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的(de)困(kùn)境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住(zhù)房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下(xià)一个项(xiàng)目的(de)开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住(zhù)房供应速(sù)度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合(hé)中国(guó)内地(dì)的商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的(de)房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售许(xǔ)可(kě)证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房(fáng)过程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对(duì)中国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)的(de)最主要(yào)方式，预(yù)售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过(guò)去20多(duō)年(nián)对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本(běn)适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达(dá)国家几(jǐ)百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当(dāng)前已(yǐ)成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上(shàng)下(xià)游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的(de)预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力(lì)或短期不(bù)能还(hái)款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规(guī)定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监(jiān)管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，是行(xíng)业(yè)“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这(zhè)些(xiē)方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模(mó)式，但一(yī)定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房(fáng)者预(yù)付资(zī)金，一般(bān)设(shè)有定金或(huò)预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售(shòu)商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内(nèi)无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年美(měi)国平(píng)均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公(gōng)司的(de)信托账(zhàng)户监管。如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资(zī)金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部(bù)门经审查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造工(gōng)期(qī)进度支(zhī)付，按(àn)揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者(zhě)需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按(àn)照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房酵母菌是真核还是原核 细菌一定都是原核生物吗(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和(hé)土(tǔ)地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于(yú)购(gòu)房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，德(dé)国(guó)没有(yǒu)规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率(lǜ)，银(yín)行按(àn)施(shī)工节(jié)奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计(jì)了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方(fāng)律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款项交房(fáng)后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后(hòu)才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格(gé)，资金(jīn)也(yě)由律师监(jiān)管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多(duō)次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)才可(kě)预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先(xiān)支(zhī)付(fù)的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开(kāi)始按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期(qī)后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的(de)项目(mù)资(zī)金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了(le)政策出(chū)手(shǒu)临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的(de)房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段(duàn)，保障购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建(jiàn)立按(àn)工程进度付(fù)款机制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者(zhě)的权(quán)益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发(fā)商(shāng)、银(yín)行的(de)第(dì)三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保(bǎo)修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另(lìng)一方(fāng)面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段(duàn酵母菌是真核还是原核 细菌一定都是原核生物吗)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

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