5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机(jī)构对(duì)于这一(yī)板块已(yǐ)经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色(sè)，但公募所持房地(dì)产公司市(shì)值在(zài)股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三(sān)年来的首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为(wèi)保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募(mù)对于(yú)房地(dì)产的投资(zī)愈发(fā)有集(jí)中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利(lì)发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化(huà)之(zhī)处(chù)首先(xiān)在(zài)于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到(dào)二(èr)级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市(shì)好(hǎo)于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业(yè)前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积(jī)很(hěn)难再(zài)出(chū)现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目(mù)前(qián)居民的(de)杠杆率和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未来行业的(de)需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就(jiù)能(néng)够通(tōng)过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股(gǔ)成为公(gōng)募(mù)乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼量你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个(gè)股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计(jì)的(de)124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰(qià)好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分(fēn)别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的(de)主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利(lì)润规模大(dà)幅度(dù)复(fù)苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品(p你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思ǐn)依然在前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司(sī)股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十(shí)大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业(yè)洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端(duān)看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负(fù)债(zhài)率基(jī)本(běn)在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存(cún)在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著(zhù)优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和(hé)良(liáng)好的不(bù)动产资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产公司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较(jiào)于民企来(lái)说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预(yù)期的盈利和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察(chá)国企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持(chí)低(dī)位，其次是(shì)销售份(fèn)额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的(de)业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构(gòu)的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍在持(chí)续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其(qí)实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大(dà)多数(shù)城市(shì)都出(chū)现环比下滑的(de)情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第(dì)三季度(dù)增长不确定性的(de)压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以及(jí)其(qí)上下(xià)游(yóu)产业链的复苏(sū)速(sù)度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思同行好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去(qù)等待它(tā)的基(jī)本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及(jí)个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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