一线城市，也(yě)不端着了(le)。

　　昨天，深圳取消二手房指导(dǎo)价的(de)消息在房产(chǎn)圈(quān)刷(shuā)屏了(le)。

　　这(zhè)条消息(xī)为(wèi)什么这么重要？首先二手房指(zhǐ)导价被称为“核(hé)弹级”政策，其次深圳几乎是最后(hòu)一个还在“认真”实(shí)施这条政策的城(chéng)市，最后深圳是房价前(qián)三的核心城市。所(suǒ)以，深圳的一举(jǔ)一动都具有风向标意义。

　　有(yǒu)分析人士(shì)指(zhǐ)出，深圳二手(shǒu)房指导价如果取消，首先有利于深圳二手房回暖，然后(hòu)二手(shǒu)房回暖有利于深圳楼市(shì)总体回(huí)暖，最后深圳楼市回(huí)暖有(yǒu)利于(yú)全国楼市回暖(nuǎn)....

　　看吧，这(zhè)妥(tuǒ)妥的(de)“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退(tuì)出？

　　昨(zuó)天，深圳(zhèn)疯传(chuán)“二手房(fáng)指导价”正(zhèng)式结束。传言(yán)称：二手房贷款(kuǎn)不按(àn)官方参(cān)考价（指导价），银行核(hé)定房价以网签备案价和(hé)评估价孰低为准。

　　自此，参(cān)考价真正变成了(le)“参考价”。

　　目前没有(yǒu)看到官(guān)方文件。据证(zhèng)券时报21日消息，目前深(shēn)圳多家(jiā)大行表示“尚未接到正式通(tōng)知，目前仍按参考(kǎo)价办理按揭”。所(suǒ)以还需要(yào)持续的关注(zhù)。

　　易居研究(jiū)院研(yán)究总监严跃(yuè)进认为，本次政策大概率为真，更多(duō)体现为银(yín)行(xíng)贷款等领域(yù)按(àn)照新的(de)规则(zé)进行，但不会(huì)出台正式文件(jiàn)。

　　有(yǒu)时候，有些(xiē)事(shì)情，是(shì)不用发文件的。毕竟(jìng)可以(yǐ)“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市(shì)二手房指导价(jià)横空出世。当(dāng)时(shí)，深圳一口(kǒu)气公布了全市3595个(gè)小区(qū)的(de)参考价，很多南(nán)山、福田、宝安中(zhōng)心(xīn)区(qū)的高价盘(pán)，直接按照当时的(de)市场(chǎng)价打了5折、6折来(lái)“指导(dǎo)”，银行只能按照指导价来计算首付(fù)、发放贷(dài)款。

　　当时大家还不觉得厉害(hài)，但经(jīng)历(lì)了这(zhè)两(liǎng)年的痛苦，才深知为啥(shá)叫做——“核弹级(jí)”。

　　举(jǔ)个(gè)例子，市场价1000万的(de)房子，如果不“指导(dǎo)”，可以首付(fù)3成即300万；如(rú)果指导价打七折(zhé)即700万，那么首付(fù)3成210万，加上需要全(quán)款支付的部分，实(shí)际首(shǒu)付去到了510万，相当于首付(fù)5成了（多给210万首付(fù)）。这直接让大(dà)批量(liàng)买家，失去了购房能力(lì)，相当于强势(shì)“降杠杆”。

　　自深圳推行二手(shǒu)房参考价以后(hòu)，东莞、宁波(bō)、成都、三亚、西安、合肥、广州等10多个城市(shì)陆续跟(gēn)进。事实也确实证(zhèng)明了，这条政策的“核弹”级(jí)别。

　　到了2021年10月，根据安居客的(de)统(tǒng)计(jì)，实施二手房指导(dǎo)价的10个城市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受(shòu)到疫情(qíng)的(de)影响，二手房更(gèng)是(shì)惨(cǎn)不(bù)忍睹。以2022年12月数据为(wèi)例，全国(guó)70个(gè)大中(zhōng)城市房价(jià)只有(yǒu)6个同比上涨，其他的泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有人(rén)付出了沉(chén)重(zhòng)代价

　　据深圳乐有家研究中心数据显(xiǎn)示：成交量上，二手(shǒu)房(fáng)指导价出(chū)台(tái)当(dāng)年，深圳二手住宅成交量(liàng)同比下滑57％。2022年继续腰斩(zhǎn)，成交(jiāo)量同比(bǐ)下滑47％，全年成交量仅2.2万(wàn)套(tào)，创近二十年最低(dī)记(jì)录，相(xiāng)较2020市(shì)场高峰缩(suō)水近八成。

　　价格方(fāng)面，与二手房指(zhǐ)导(dǎo)价发(fā)布当月相(xiāng)比，如今二手房挂牌价(jià)低于及(jí)接近参考价(jià)的(de)房(fáng)源(yuán)占(zhàn)比大幅增加。2023年一季度，深(shēn)圳各(gè)区(qū)二手房成交TOP10小区中，过半(bàn)成交价低于参考价。

　　只有(yǒu)真实经历其中(zhōng)的人，才(cái)能深(shēn)切的感知其(qí)威力。

　　深圳房东，斩仓的新(xīn)闻不绝于耳。

　　据说一位码农三年(nián)前高杠杆买了(le)2套(tào)华润城，月供12万，最(zuì)终亏损1000万(wàn)破(pò)产(chǎn)。据(jù)媒体推测，如(rú)果案例(lì)属(shǔ)实，买家的实际购房(fáng)成本高(gāo)达20万/平，目前价(jià)没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课;'>没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课格跌(diē)至14万/平，叠加这三年的(de)房(fáng)贷和持有成本，差不多亏损超(chāo)千万。

　　深圳一大批(pī)人这两(liǎng)年感受(shòu)到(dào)了太多“心酸”。二手房(fáng)成交量创下多年(nián)新(xīn)低，学区房(fáng)神话不再，房(fáng)产中(zhōng)介的日(rì)子(zi)难过，投资客挥泪(lèi)斩(zhǎn)仓....

　　在稳楼市的(de)基调下，2022年以来，实施了二(èr)手房指导价的城(chéng)市(shì)陆(lù)陆续(xù)续低(dī)调退出(chū)，目前(qián)只有深圳(zhèn)还(hái)是最后的“堡垒(lěi)”。

　　3

　　“风向标”意义(yì)明(míng)显

　　最近一线城(chéng)市也不端(duān)着了。

　　近(jìn)日，北京在房山区试点多(duō)子女家庭和职住平衡家庭购房支持政(zhèng)策。上(shàng)海也考(kǎo)虑(lǜ)予以(yǐ)多(duō)孩家庭在新房计分(fēn)制度政策上的支持。

　　从最(zuì)新公布的(de)3月份70个大中(zhōng)城市商品住(zhù)宅销售价格变动情况来看，广州、深圳的新(xīn)房、二手房价(jià)格仍然是同比去年依(yī)然是(shì)下降的。

　　北京、上(shàng)海已经同比增长(zhǎng)了，其(qí)他二(èr)线城市如杭州、成都、南京、合肥等城(chéng)市价格都是同比上涨的。

　　广州(zhōu)、深(shēn)圳能不(bù)急吗(ma)？

　　事实上，上面可能更急。3月份，两(liǎng)部门(mén)联合发文(wén)，全(quán)面推动二手(shǒu)房“带押过户”全国(guó)实施，这是一条被广泛好评(píng)的新政(zhèng)。对于(yú)激活二手房(fáng)交(jiāo)易，具(jù)有定海神针般的作(zuò)用(yòng)。

　　住建部(bù)部长倪虹近日更是指出(chū)：建筑业、房地(dì)产(chǎn)企业(yè)要发挥国(guó)民经(jīng)济“顶梁柱(zhù)”“压舱石(shí)”作用。回归到常识，从字面理解(jiě)一下(xià)这(zhè)两个词，意思就是——顶梁柱如果不行了，上面不(bù)就塌了(le)嘛？压舱石如果压(yā)不住，小船(chuán)不就(jiù)翻了？

　　也许(xǔ)，今年扶持楼市的政策，还有(yǒu)一大波正在路上...

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