近(jìn)两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了(le)利润分配和本金的(de)归(guī)还(hái)，在选择投资标的时(shí)应了解(jiě)资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自(zì)基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基(jī)础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策(cè)的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人(rén)实(shí)际获得的现金收益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基(jī)础设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引(yǐn)（试(shì)行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额以现金(jīn)形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于(yú)债券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对(duì)于投资(zī)债券相对高的收益性，在(zài)有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价(jià)格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场(chǎng)热(rè)点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施(shī)项目的(de)经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的(de)改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的(de)分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投(tóu)资(zī)人(rén)在基金(jīn)分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额(é)误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期后基金价值面临(lín)极大不确(què)定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资(zī)产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对(duì)特许经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认(rèn)为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的(de)分(fēn)派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的(de)分派(pài)金额(é)包(bāo)含了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造或(huò)补缴土地出(chū)让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估(gū)值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察和评估项目(mù)底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动产(c爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗hǎn)生的现金净流量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最(zuì)终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市(shì)场独立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适(shì)合(hé)长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资(zī)产可(kě)以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益(yì)率的(de)高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的(de)经(jīng)营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力(lì)等多重因素(sù)来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交(jiāo)易(yì)带来(lái)的短期博(bó)弈机(jī)会仍在(zài)，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露(lù)预(yù)测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也(yě)称。

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