饱受争议(yì)的二手房(fáng)交易(yì)中介费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管部(bù)门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发(fā)布了(le)关(guān)于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机(jī)构存在利用房源客源(yuán)优势(shì)收取过高费用(yòng)、未明码(mǎ)标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加(jiā)重交易当事人(rén)负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两部门(mén)从(cóng)加(jiā)强从业(yè)主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格(gé)实行明码标价(jià)等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首席分(fēn)析师张大伟(wěi)称，随(suí)着城市发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大量二(èr)手房成(chéng)交依赖(lài)中介(jiè)居(jū)间(jiān)成交，房地(dì)产调控(kòng)重心(xīn)逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中心(xīn)首席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示(shì)，买房对居民来(lái)说属于(yú)金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性(xìng)，居民往往通过中(zhōng)介(jiè)来完成。但很多中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的(de)收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担保费(fèi)等(děng)，对(duì)居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场交易过程(chéng)中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包括经(jīng)纪(jì)服务在内的相关市(shì)场交易行为及其(qí)主体进行(xíng)规范(fàn)和秩(zhì)序(xù)整顿，是(shì)房地产市场管(guǎn)理和(hé)调控的(de)主题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成(chéng)监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务(wù)行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地(dì)产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及(jí)中介交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，部(bù)分价(jià)值不菲(fēi)的(de)房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此(cǐ)次(cì)意见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)蒙古女人为什么不能碰价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低的(de)原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共同(tóng)承(chéng)担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的最早依据(jù)是1995年(nián)国家计(jì)委建设部下发的《关于房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北(běi)京市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据这样(yàng)的规定(dìng)：“少数(shù)特别(bié)复杂的(de)住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各(gè)方协商(shāng)同意，可(kě)在规定的(de)收费标(biāo)准(zhǔn)基础上适(shì)当上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本(běn)着“简政放权(quán)”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价(jià)，房地产经纪(jì)服(fú)务收费多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)过程中，相关(guān)监管(guǎn)部门当前(qián)并(bìng)未明确具体的中介费率，中介机(jī)构仅需在服(fú)务(wù)过(guò)程(chéng)中对收费(fèi)标准进(jìn)行(xíng)明码标(biāo)价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)在具体收(shōu)取过程中，会结合(hé)房屋价值(zhí)及(jí)工资标(biāo)准，综合计算出合(hé)适的(de)中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对(duì)于(yú)明(míng)码标价问题，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪(jì)机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内(nèi)容和收费(fèi)标准，不得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务(wù)和(hé)延伸服务，应当分别(bié)明确服务(wù)项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交(jiāo)易当(dāng)事人出具收费清单，列(liè)明收(shōu)费标准、收费金(jīn)额，由当事人签(qiān)字(zì)确(què)认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明(míng)显高于市场(chǎng)平(píng)均水(shuǐ)平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会(huì)同(tóng)市(shì)场监管等部门采取约谈(tán)等综合措(cuò)施进行重点(diǎn)监管。市(shì)场(chǎng)监管部门会(huì)同有(yǒu)关部(bù)门(mén)依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等(děng)违(wéi)反价格和反垄断(duàn)法律法规(guī)的行(xíng)为(wèi)。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规信息(xī)，市场(chǎng)监(jiān)管部门要依(yī)法依规纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用信息(xī)公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是(shì)否意味着，未(wèi)来豪(háo)宅(zhái)的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原总经(蒙古女人为什么不能碰jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的(de)原(yuán)则实(shí)行分档定价，合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)，主要还是规(guī)范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本(běn)来收(shōu)费就(jiù)不同，各家(jiā)收费普遍(biàn)在(zài)合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出(chū)，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文(wén)件而非规定(dìng)，未来如何具体认定(dìng)其中(zhōng)的细(xì)则，还需(xū)要看各城市落(luò)地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域的(de)调整改善、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由(yóu)于二手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等(děng)都可能对交(jiāo)易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)的(de)专业性提(tí)出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑(qí)麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程(chéng)中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购(gòu)房(fáng)者处于(yú)弱势地位，从而会出现中介费(fèi)及税(shuì)费(fèi)均由购房者来承(chéng)担(dān)。即使一些(xiē)房东(dōng)愿意承担中介费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情(qíng)况，一些(xiē)房(fáng)产中介公司将其(qí)视为向购房(fáng)者(zhě)单边收费的(de)行为。部(bù)分(fēn)中介公司可能会(huì)利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用(yòng)，而这部(bù)分费用，房(fáng)东往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给(gěi)购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的透明(míng)度，也(yě)有利于(yú)房(fáng)价的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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