截至(zhì)2022年，我们计(jì)算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商(shāng)品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到(dào)交房后(hòu)装修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的(de)三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国(guó)际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作(zuò)的流动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户均一套房无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住(zhù)宅中依(yī)然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭(tín什么春白雪是什么成语，什么春白雪是什么成语g)户数(shù)拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需(xū)求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态(tài)结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定(dìng)了中(zhōng)国未来地(dì)产仍(réng)有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占(zhàn)比明显(xiǎn)上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规(guī)模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性(xìng)需求还(hái)将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希(xī)望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会(huì)议明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平(píng)有着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大(dà)分化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房之间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速(sù)可能(néng)超预期。

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