文(wén)：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的(de)预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个(gè)技(jì)术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规(guī)律办事，中国(guó)一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样在支(zhī)付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进度在(zài)完(wán)全交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没(méi)有(yǒu)这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有(yǒu)一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住(zhù)房进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时(shí)，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五(wǔ)十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行(xíng)业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年(nián)底霍(huò)英东(dōng)创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的(de)见(jiàn)解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文(wén)字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等(děng)新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的一(yī)大特(tè)色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推动了(le)中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力把项目(mù)完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取(qǔ)全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利(lì)分房制(zhì)度(dù)也出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市(shì)场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖(mài)楼花”模(mó)式无(wú)疑(yí)是对内地房(fáng)地产市(shì)场的(de)一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关(guān)于(yú)进一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地(dì)产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内(nèi)地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订(dìng)商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩(shèng)余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已拿(ná)到(dào)了(le)全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解(jiě)决了(le)房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积(jī)由7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前(qián)已(yǐ)成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地(dì)产历经二十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投(tóu)资(zī)占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的(de)比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住(zhù)房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当(dāng)前(qián)的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥(féi)等(děng)城市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报价(jià)计算(suàn)重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式(shì)套(tào)取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷(dài)款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交(jiāo)付(fù)质量的(de)保障(zhàng)有两种(zhǒng)方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合(hé)格(gé)并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)购房者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定(dìng)的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例(lì)一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款由(yóu)第三方公证行或(huò)产(chǎn)权(quán)保险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过(guò)申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据(jù)工程进度向开发(fā)商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度(dù)支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定最低首付(fù)比例(lì)，可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的(de)功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确(què)认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需(xū)要(yào)在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付款的(de)方式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管极(jí)为严(yán)格，资金(jīn)也由律师(shī)监(jiān)管，在确(què)认工(gōng)程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账户前经过两道(dào)关口，有利(lì)于(yú)保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售(shòu)房定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返(fǎn)还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎnsand可数吗还是不可数，thousand可数吗)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发(fā)商(shāng)向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)指定(dìng)保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合(hé)同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的(de)购房(fáng)款(kuǎn)也(yě)受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门(mén)项目资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门sand可数吗还是不可数，thousand可数吗窗等(děng)完工等(děng)，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在(zài)此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的(de)订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入(rù)银(yín)行专门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购(gòu)重(zhòng)组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订(dìng)合(hé)同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房(fáng)屋(wū)重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银(yín)行的第三(sān)方(fāng)资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修(xiū)期制度(dù)。保修(xiū)期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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