文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别(bié)建(jiàn)了(le)，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于(yú)落(luò)实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管(guǎn)保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要(yào)严格(gé)的资金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民(mín)众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客(kè)观(guān)讲预售(shòu)制度有一(yī)定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降负(fù)债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，当然(rán)这(zhè)需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难(nán)题(tí)，让房(fáng)地(dì)产回归(guī)实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持(chí)当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财(cái)税改革(gé)方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)地产(chǎn)行业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题(tí)，不少地(dì)产商开始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英(yīng)东(dōng)创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字(zì)详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了(le)核(hé)心(xīn)的(de)住房(fáng)供(gōng)不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的(de)一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地(dì)价(jià)款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上(shàng)升，如出现田井读什么字，畊和耕的区别房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发(fā)展重工业(yè)，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使前(qián)期发展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步(bù)推进城市(shì)化。但当(dāng)时推行的(de)是“统(tǒng)一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)也出(chū)现(xiàn)了(le)分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等(děng)问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国(guó)香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下(xià)的(de)福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发(fā)模式，住(zhù)房供应速(sù)度(dù)加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的(de)房屋(wū)预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过(guò)去20多年(nián)对(duì)中国(guó)内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了(le)重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shà田井读什么字，畊和耕的区别ng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到(dào)有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉(lā)动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购(gòu)房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时(shí)向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的(de)信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看(kàn)，购(gòu)房者的预售(shòu)监(jiān)管资金(jīn)去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结底(dǐ)两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房所得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的(de)工程建设(shè)，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的(de)具体办(bàn)法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继(jì)续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了(le)资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定(dìng)程(chéng)度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝大部(bù)分(fēn)房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方(fāng)式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是(shì)开发(fā)商为(wèi)购房(fáng)者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前(qián)资(zī)金由(yóu)第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资(zī)金可通过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过(guò)程中(zhōng)的资(zī)金(jīn)全(quán)部(bù)来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的(de)贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部(bù)门经审查后(hòu)发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批后即(jí)可预(yù)售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国(guó)法律全(quán)部(bù)退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)的(de)制度(dù)，一(yī)般分(fēn)7笔进行支(zhī)付(fù)，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证(zhèng)开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一(yī)般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，英国期(qī)房预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律师(shī)监(jiān)管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商(shāng)，即资(zī)金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完成定金保全措施才(cái)可(kě)预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机(jī)构签订定(dìng)金保(bǎo)证(zhèng)委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑(duì)付，同时(shí)，开发商需(xū)向(xiàng)购(gòu)房者赔(péi)付(fù)违(wéi)约金，一般(bān)约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在(zài)交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进(jìn)银行专门(mén)项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入银(yín)行专门的(de)项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此后(hòu)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应(yīng)对局部(bù)停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和(hé)人(rén)性复(fù)杂性(xìng)，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分(fēn)的(de)保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护(hù)购房者(zhě)的权(quán)益(yì)。资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内(nèi)，开(kāi)发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题(tí)全(quán)权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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