饱受争(zhēng)议的二手房(fáng)交易(yì)中(zhōng)介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了(le)关于(yú)规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意(yì)见提(tí)及，近年来，部(bù)分房(fáng)地产经纪(jì)机构存在(zài)利用房源客源优势收(shōu)取过高费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户个人信(xìn)息等(děng)问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确经(jīng)纪(jì)服(fú)务内容、合理确(què)定经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费、严格实行明码(mǎ)标价等十(shí)方面，提出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地(dì)产首(shǒu)席分(fēn)析师张大(dà)伟称，随着(zhe)城(chéng)市发展，一二线城(chéng)市二手房(fáng)交易(yì)占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房(fáng)占市场成交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介(jiè)居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房政策研究中(zhōng)心首席(xí)研究员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居(jū)民(mín)来(lái)说(shuō)属于金(jīn)额(é)不低的大宗交易，由(yóu)于二(èr)手房交(jiāo)易成(chéng)本(běn)较高、交易(yì)周期较长，具有非常强的专业(yè)性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介来完(wán)成。但(dàn)很多中(zhōng)介(jiè)利用信息不对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其(qí)中(zhōng)，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保费等(děng)，对居民造成额外的负担，而(ér)且这些服(fú)务(wù)事项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过(guò)程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括(kuò)经纪服瓦格纳是哪个国家的，瓦格纳集团是什么组织务在内的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为及其(qí)主体(tǐ)进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的(de)意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问题(tí)成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务行业关注最多的(de)一个话题，便是房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监(jiān)管的(de)重点(diǎn)，将是对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房(fáng)屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部(bù)分价值不菲(fēi)的房屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔金额不(bù)低的(de)中介(jiè)费。以北京某房地产经纪(jì)服务机(jī)构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收(shōu)费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)要(yào)合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共同(tóng)承担经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务(wù)收费标准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关(guān)于房地产中介(jiè)服(fú)务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年(nián)更(gèng)新(xīn)后的收费标准，即(jí)根据(jù)这(zhè)样(yàng)的规定：“少数(shù)特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可在规定的(de)收费标准基(jī)础上适当上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前(qián)北(běi)京二(èr)手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的(de)精神，北(běi)京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务(wù)等(děng)57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介(jiè)机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实(shí)际收取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关(guān)监管部门(mén)当前并未明确具体的中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构仅(jǐn)需在服(fú)务过(guò)程中对(duì)收费标(biāo)准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务机构在具(jù)体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准，综合(hé)计算(suàn)出合适(shì)的中介(jiè)费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客(kè)户端等(děng)场所或(huò)渠道，公(gōng)示服务项目、服(fú)务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延(yán)伸服务，应(yīng)当分别(bié)明确服务项目和收(shōu)费标准。房(fáng)地产经纪机构收(shōu)费(fèi)前应当向交(jiāo)易(yì)当事人(rén)出具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平均水平的房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构，住(zhù)房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施(shī)进(jìn)行重点监(jiān)管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门会同(tóng)有(yǒu)关(guān)部门依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法(fǎ)违规(guī)信(xìn)息，市场监管部(bù)门要依法依规纳(nà)入国家企业信用信息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要(yào)降(jiàng)了(le)？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文(wén)鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不(bù)同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于当前两部门(mén)提出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性质(瓦格纳是哪个国家的，瓦格纳集团是什么组织zhì)，即只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的细(xì)则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服(fú)务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很多房源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易(yì)产生(shēng)影(yǐng)响，这对房地产经纪服(fú)务(wù)行业的专业(yè)性提出更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑(qí)麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本(běn)应该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半的中介(jiè)费，但在一些(xiē)热点(diǎn)城市(shì)的(de)二手房交易过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而(ér)会出(chū)现中介费及税费(fèi)均由(yóu)购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿(yuàn)意承(chéng)担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式(shì)，在房价(jià)中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介(jiè)公司将其视为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分中介公司可能(néng)会(huì)利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基(jī)础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实(shí)际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门(mén)提(tí)出严禁操纵经纪服(fú)务收(shōu)费，不(bù)仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透(tòu)明度，也有利于(yú)房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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