OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级(jí)市场的(de)影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是(shì)其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施(shī)资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期已同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视，浦(pǔ)东新(xīn)区(qū)国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但(dàn)其实不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根(gēn)本上(shàng)影(yǐng)响其(qí)内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低(dī)，午盘收跌(diē)6.哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点17％。午后(hòu)，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT最近几个交易日二级市(shì)场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以来，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现上看，目(mù)前上市(shì)的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报(bào)中已经(jīng)披露(lù)张江(jiāng)光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业内人(rén)士分析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士看来，尽管出(chū)于风险规(guī)避的(de)原因，最近几个交易日(rì)场(chǎng)内(nèi)资金有所流(liú)出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价(jià)格下跌(diē)，风险也(yě)得到一(yī)定释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基(jī)本面(miàn)、情绪面(miàn)等(děng)多重因(yīn)素影响，不好判断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还(hái)有一(yī)位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资价(jià)值，很适(shì)合(hé)稳(wěn)健(jiàn)类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐(fá)，产业(yè)园区、物流(liú)类等REITs产品具(jù)备一(yī)定的(de)投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高(gāo)如星(xīng)对此表示，若(ruò)张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流没有(yǒu)造成大的(de)影(yǐng)响，“事件性利(lì)空下调(diào)至(zhì)得这么急、这么深(shēn)，加上前(qián)期本身园区类资产就回调不少了(le)，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也(yě)强调，最终还是落到租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议(yì)的通知。同(tóng)时，在(zài)公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目出(chū)租(zū)率(lǜ)下降事项(xiàng)，一度二级市(shì)场价(jià)格(gé)出现回(huí)落。在(zài)随后(hòu)召开的业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就(jiù)相关(guān)事项(xiàng)进行(xíng)了解释说明，市场(chǎng)信心(xīn)得(dé)到了一定提振，二级市场价格(gé)表(biǎo)现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运营团队(duì)表示了对张江光大园项目(mù)的信(xìn)心，预计签署意(yì)向书和合(hé)同谈判中的储备租(zū)户正(zhèng)常转化后，项目出租(zū)率将(jiāng)得(dé)到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三(sān)周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各(gè)方(fāng)的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负责人(rén)坦言，事发突然确(què)实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技(jì)消息的(de)第一(yī)时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和(hé)核实(shí)工作，并(bìng)同(tóng)步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩(kuò)募(mù)项(xiàng)目(mù)，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户情况，相关负责人(rén)介绍(shào)说，目(mù)前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片(piàn)测(cè)试、人工智能(néng)、航天产(chǎ哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点n)业(yè)、信息(xī)技术等产业(yè)客户(hù)，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过了2万(wàn)方(fāng)。从意(yì)向储备转化为实际租户需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在(zài)着手通过签署(shǔ)租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重(zhòng)要(yào)租户。虽然收了(le)三个月履约保证金(jīn)给了(le)我们一(yī)些空间，但本(běn)着对首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时(shí)间赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积(jī)在短期内完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的(de)张江光大园项目(mù)一季度末也有将(jiāng)近(jìn)30％的空(kōng)置(zhì)率(lǜ)，原(yuán)始权益人(rén)有那么多储备租户，之前的(de)空(kōng)置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关(guān)负责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来都(dōu)坚持以市场(chǎng)化(huà)运营为导向(xiàng)，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这(zhè)次项目的大租(zū)户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作(zuò)了一定(dìng)的资(zī)源调配和倾(qīng)斜(xié)，引入了(le)一(yī)些储(chǔ)备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大园(yuán)项目在(zài)给租(zū)户(hù)的分(fēn)隔(gé)空间、交付标准、租金水平等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦(shà)多(duō)是两千多平的大(dà)平(píng)层，楼的成(chéng)新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层(céng)以一(yī)千平(píng)的面积(jī)为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自身(shēn)需求和预算(suàn)挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产(chǎn)的管理人(rén)都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做得(dé)更好。”上述负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江高科目前在(zài)管(guǎn)资产约五百(bǎi)万(wàn)方，还有一些(xiē)其他在开发(fā)的储(chǔ)备(bèi)项目，这(zhè)些都将(jiāng)成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产(chǎn)业空间资产上(shàng)市平台(tái)目标(biāo)的坚(jiān)实(shí)后盾和(hé)储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常重视张江(jiāng)REIT这个(gè)资(zī)本平(píng)台和它(tā)未来的发展。”相(xiāng)关(guān)负责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募(mù)是我(wǒ)们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发情况(kuàng)需要解决(jué)，但是(shì)这和我们(men)在(zài)张(zhāng)江科学城这三十(shí)年建设(shè)发(fā)展过程中(zhōng)所经(jīng)历的相比，只能算是(shì)一(yī)个非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负(fù)面影响，维(wéi)持(chí)预期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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