OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一度(dù)扩大(dà)，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础设施(shī)资产张润大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始权(quán)益人相关负责人也表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应对(duì)哲库提前退租的(de)可能事(shì)项(xiàng)。由于张润(rùn)大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　多位业(yè)内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较大(dà)，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会(huì)从(cóng)根本(běn)饺子冻成一坨了怎么吃，饺子冻成一坨了怎么吃才好吃上影响其内外(wài)价值，投资(zī)者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格继续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公司哲库科(kē)技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息(xī)影响，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易(yì)日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目(mù)前上市的8只产(chǎn)业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已(yǐ)经(jīng)披露张江光大(dà)园项目出(chū)租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级(jí)市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士看(kàn)来(lái)，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二级(jí)市场价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得(d饺子冻成一坨了怎么吃，饺子冻成一坨了怎么吃才好吃é)到(dào)一(yī)定释放，但是(shì)价(jià)格(gé)涨跌会受到(dào)基本面、情绪面(miàn)等多重因(yīn)素影响，不好判断价格是(shì)不是(shì)已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外(wài)，还有一位业内(nèi)人士(shì)表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年(nián)内二级(jí)市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实有些(xiē)隐含收(shōu)益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复(fù)苏(sū)的步伐，产业园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金(jīn)执行董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空下调至得这(zhè)么急(jí)、这(zhè)么深，加上前期(qī)本身园区类资产就回调(diào)不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过(guò)，他也强调，最终(zhōng)还是落到(dào)租金收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解(jiě)决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极(jí)做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大园项目出(chū)租(zū)率下(xià)降事项(xiàng)，一度(dù)二级市(shì)场价格出现回落。在随后召开(kāi)的(de)业绩说明会中管理(lǐ)人就相(xiāng)关事项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市场信心得到了(le)一定提振，二(èr)级市场价格表(biǎo)现也趋于(yú)平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上(shàng)和线下的扩募说明(míng)会上(shàng)，运营团(tuán)队表示(shì)了(le)对张江光大(dà)园(yuán)项目的信(xìn)心(xīn)，预计(jì)签署意向书和合同谈(tán)判(pàn)中的储备(bèi)租户正(zhèng)常转化(huà)后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人坦言，事发突(tū)然(rán)确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一(yī)时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步(bù)启动(dòng)了(le)应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户情况，相关负责人(rén)介绍说(shuō)，目前储(chǔ)备租户还是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人工智(zhì)能、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等产业(yè)客(kè)户(hù)，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意(yì)向储备转化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过签(qiān)署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户(hù)。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履约保证金给(gěi)了我们(men)一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市(shì)场负责(zé)的态度(dù)，我们肯定要(yào)全力与时间赛(sài)跑，把饺子冻成一坨了怎么吃，饺子冻成一坨了怎么吃才好吃这些面积在(zài)短期(qī)内完(wán)成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江光(guāng)大园(yuán)项目一季度(dù)末也有将近30％的(de)空置率，原(yuán)始权益(yì)人有那(nà)么多储备租户，之前的(de)空(kōng)置率为何未能(néng)得到(dào)解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责人(rén)解释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以市场化运营(yíng)为导(dǎo)向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳(wěn)定，租(zū)户(hù)的调租和换租都属(shǔ)于(yú)正常情况，而这次项目的大(dà)租户(hù)退租正好发(fā)生在市场活跃度的短期低点，目(mù)前市场情(qíng)况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看到(dào)出(chū)租(zū)率下滑情况没有得到及时修复(fù)后，张江这边也作(zuò)了一定的资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和(hé)张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)在给租户的(de)分隔空间、交付(fù)标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等(děng)方面也有(yǒu)一些(xiē)差(chà)异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的(de)成(chéng)新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大(dà)园单层以一千平的(de)面积为主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成(chéng)以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一(yī)家(jiā)，后续我们在(zài)资源(yuán)共享和联(lián)合(hé)营(yíng)销方面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张江高科(kē)目前在管(guǎn)资产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些其他(tā)在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造(zào)张江园区(qū)产业空间资产上市平(píng)台(tái)目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第(dì)一步，也是至关(guān)重(zhòng)要的一步，眼下(xià)我们(men)可能(néng)面临了一些突发情况需要(yào)解决，但是(shì)这(zhè)和我们在张(zhāng)江(jiāng)科学(xué)城这三十(shí)年建设发展过程(chéng)中所(suǒ)经历的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维持(chí)预期和市场(chǎng)的信心。”

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