近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期(qī)投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也(yě)提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已包含(hán)了(le)利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期(qī)分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场(chǎng)价格受(shòu)到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要(yào)来自基础设(shè)施资产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材(cái)料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市(shì)场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的(de)现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高(gāo)级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集基础设施(shī)证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配(pèi)金额(é)以现金(jīn)形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品(pǐn)的“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要(yào)求，分(fēn)红类似于(yú)债券派(pài)息(xī)，但不等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回报(bào)，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构(gòu)投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供杨亿巧对中杨大年对的对子好在哪里，杨亿巧对中会杨大年适来白事是什么意思抓手，具有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于投资债券相对高的(de)收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未(wèi)来(lái)分红水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)走(zǒu)势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二(èr)级市(shì)场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复(fù)，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经(jīng)济(jì)活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金(jīn)份额(é)的(de)开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单(dān)位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获(huò)得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是(shì)持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极大(dà)不确(què)定性，这是该类投资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持(chí)有产权类产品的(de)收(shōu)益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了(le)利润分配和本金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分(fēn)红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其(qí)分红(hóng)相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二(èr)级市场价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特杨亿巧对中杨大年对的对子好在哪里，杨亿巧对中会杨大年适来白事是什么意思(tè)许经(jīng)营项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营(yíng)期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经(jīng)营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有足(zú)够年(nián)限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权(quán)项(xiàng)目的分派(pài)金额(é)包(bāo)含(hán)了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类(lèi)似(shì)永续(xù)经营的(de)假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本质性区别(bié)。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平(píng)也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能(néng)，比较(jiào)适合(hé)长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资(zī)产(chǎn)可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的高低，对(duì)产权类的(de)资(zī)产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益(yì)主要来自底层资产的(de)经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合(hé)考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材料(liào)中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场的实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基金(jī杨亿巧对中杨大年对的对子好在哪里，杨亿巧对中会杨大年适来白事是什么意思n)上述负责人也称。

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