5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布(bù)局。数据(jù)显示(shì)，以(yǐ)南方(fāng)和(hé)华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量(liàng)占流(liú)通股比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资(zī)产中(zhōng)的(de)占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位(wèi)。对(duì)比去年四(sì)季报(bào)，变化之处(chù)首(shǒu)先在(zài)于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤(yóu)其是(shì)万(wàn)科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大(dà)之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季(jì)并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进(jì羽生结弦说为什么努力得不到回报，羽生结弦近视多少度n)入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级(jí)市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括(kuò)房地(dì)产等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期(qī)的(de)行业，传(chuán)统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业(yè)也(yě)出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的(de)上海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业(yè)前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的(de)进程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地(dì)产的(de)高(gāo)杠杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投资(zī)机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也(yě)是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排(pái)名(míng)第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归羽生结弦说为什么努力得不到回报，羽生结弦近视多少度来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房地(dì)产开(kāi)发(fā)与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括(kuò)公(gōng)募(mù)的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本(běn)地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿地(dì)结(jié)算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产(chǎn)品依(yī)然在(zài)前(qián)十(shí)中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季(jì)度他(tā)有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入(rù)前(qián)十(shí)。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基(jī)首(shǒu)季新(xīn)杀(shā)入十大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于(yú)信(xìn)用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额(é)/销售金(jīn)额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负(fù)债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本(běn)不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存在发(fā)展(zhǎn)的(de)大(dà)好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著羽生结弦说为什么努力得不到回报，羽生结弦近视多少度优势(shì)，其(qí)主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源(yuán)和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系(xì)等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企(qǐ)业的(de)资(zī)产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的(de)修(xiū)复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中(zhōng)行业普(pǔ)涨的(de)概(gài)率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中(zhōng)度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不(bù)过国(guó)投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地(dì)去(qù)持(chí)续观察(chá)国(guó)企央企在三(sān)个方面是(shì)否可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一(yī)季度的(de)业绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业(yè)绩(jì)的(de)回正，甚(shèn)至(zhì)是(shì)较大(dà)增速的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下(xià)半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动(dòng)房(fáng)企销售业(yè)绩(jì)的(de)增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多(duō)数(shù)城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为(wèi)了(le)半(bàn)年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第(dì)二季(jì)度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个(gè)房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链(liàn)的(de)复苏速度(dù)都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数(shù)的、做得(dé)比同行好得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需(xū)要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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