文(wén)：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制(zhì)了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时(shí)代步入高质量发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个(gè)技(jì)术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者非常不(bù)公平(píng)，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买(mǎi)期(qī)房后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房前进行分期(qī)支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施(shī)，一(yī)定会(huì)触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的(de)情况下(xià)，取消预售制要(yào)结合(hé)稳(wěn)楼市(shì)、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发(fā)展研究中心参与财(cái)税改革(gé)方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期(qī)系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn2023年真的有僵尸病毒吗，丧尸病毒真的存在吗)期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位(wèi)，需(xū)要雄厚的(de)资金(jīn)实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)中国(guó)香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地(dì)产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行(xíng)，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年经(jīng)营杂(zá)货铺(pù)、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商品流(liú)通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻(xún)求方法加快(kuài)自(zì)身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即(jí)先(xiān)收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的(de)分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也(yě)解决(jué)了制造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一大特(tè)色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预(yù)售楼花制度(dù)的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价(jià)款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能(néng)力把项目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的(de)信托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全(quán)透明化机(jī)制(zhì)，且(qiě)银行(xíng)的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况(2023年真的有僵尸病毒吗，丧尸病毒真的存在吗kuàng)，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完(wán)善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题(tí)，引入(rù)“卖楼(lóu)花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市(shì)场面临(lín)商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房(fáng)转向(xiàng)市场(chǎng)经济的(de)商品房。房地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发(fā)时间(jiān)周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用(yòng)推动(dòng)了(le)房地(dì)产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是(shì)指房地(dì)产开发企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程(chéng)为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地(dì)的开(kāi)发商(shāng)而(ér)言(yán)，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过(guò)去20多年(nián)对(duì)中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全(quán)民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二十多(duō)年(nián)长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面(miàn)积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带(dài)动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的(de)带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的(de)投(tóu)资占全(quán)社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值(zhí)占股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市(shì)值的(de)比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商之间的购房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银(yín)行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失(shī)还款能(néng)力或短(duǎn)期(qī)不能(néng)还款等，则(zé)风险完(wán)全由银(yín)行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的(de)预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是(shì)“没(méi)钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开(kāi)发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一(yī)的(de)预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户(hù)后(hòu)被挪(nuó)用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将(jiāng)资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调(diào)资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三(sān)方验收合(hé)格(gé)并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全(quán)部来自银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向(xiàng)开(kāi)发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分动机(jī)监管(guǎn)开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后发(fā)放(fàng)的验(yàn)收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可(kě)购买期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何(hé)原因不能购(gòu)买，定金按照德(dé)国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者(zhě)可(kě)在支(zhī)付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严(yán)格，资金也(yě)由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完成定金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什(shén)么(me)是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或指定保证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机(jī)制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付(fù)款流程做(zuò)了统一(yī)详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一(yī)般(bān)为合(hé)同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的(de)订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户(hù)，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和(hé)改善型需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于(yú)开发(fā)商、银(yín)行的第三方(fāng)资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府相关(guān)部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题(tí)全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方(fāng)面(miàn)，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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