近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们(men)也提醒(xǐng)普通投资(zī)者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的时(shí)应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出(chū)了(le)高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年(nián)分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％对方说莫辜负是什么意思，已赞莫辜负是什么意思，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价格(gé)的(de)变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)的(de)经营现(xiàn)金流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际(jì)获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平(píng)也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红机制体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资(zī)角度来看(kàn)，基础设(shè)施公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同(tóng)于债券的(de)固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机(jī)构投(tóu)资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的(de)配置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价(jià)格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)价(jià)格波(bō)动受多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复(fù)，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济(jì)活(huó)力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额的(de)分红金额(é)进行计算。除权(quán)操作(zuò)是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的(de)特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体(tǐ)收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分(fēn)红差异(yì)很大(dà)，大多数(shù)普通(tōng)投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类(lèi)产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目(mù)每(měi)年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的分红包括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短(duǎn)的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的(de)特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募(mù)的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等(děng)指标，来(lái)观(guān)察(chá)和评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层(céng)资(zī)产(chǎn)的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标对方说莫辜负是什么意思，已赞莫辜负是什么意思中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金，二(èr)者存在本(běn)质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净流(liú)量是指企业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹资、投(tóu)资(zī)产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资(zī)价(jià)值体现在相对股债(zhài)市场独(dú)立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的(de)资(zī)产更多关注分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的(de)经营净现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权(quán)益人(rén)综合(hé)实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可(kě)供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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